Tarieven van makelaars in Frankrijk

Uittreksel uit een bijdrage van Vincent PAVANELLO, President van Maison des Mandataires, overkoepelend orgaan van makelaars in Frankrijk, in Le Journal de l’Agence.

Een debat dat regelmatig in Frankrijk gevoerd wordt betreft de vraag of de tarieven van makelaars in Frankrijk te hoog zouden zijn. Vincent Pavanello (president van Maison des Mandataires) zegt dat deze vraag eigenlijk overbodig is.

De stelling van de critici is dat deze vergoeding, berekend als een percentage van het transactiebedrag, tot gevolg zouden hebben dat de mobiliteit in de woningmarkt wordt afgeremd doordat zeer hoge kosten worden gecreëerd.

Dit is een vreemde stelling nu we 4 uitzonderlijke jaren in termen van transactievolume achter de rug hebben. Met andere woorden, de vergoedingen hebben niet voorkomen dat bijna 1,2 miljoen huishoudens hun huis in 2022 via een makelaar hebben verkocht.

In de economie zijn te hoge prijzen meestal het gevolg van te weinig concurrentiedruk. Dit geeft dienstverleners een sterke positie ten opzichte van de klant en stelt hen in staat hun prijzen te verhogen. Is dit het geval voor makelaars? Nee, nee en nee. Er zijn nog nooit zoveel professionals op het gebied van transacties geweest in Frankrijk. Volgens onze cijfers is het aantal OG-adviseurs sinds 2016 verdubbeld, van 50.000 naar 100.000. Deze groei kan worden verklaard door de sterke ontwikkeling van de netwerken van agenten, zoals LEGGETT, die nieuwe geografische gebieden zijn gaan bestrijken.

Makelaars moeten nu een maximum tariefschema (“Barème”) weergeven, wat betekent dat zij volledig vrij zijn om hun provisies naar believen te verlagen. Er is dus volledige concurrentie, want er zijn meerdere spelers op de markt en alle spelers hebben de mogelijkheid om hun prijzen te verlagen. In de werkelijkheid is er sprake van een duidelijke lange termijn trend in de richting van een daling van het percentage provisies dat aan cliënten in rekening wordt gebracht. Volgens waarnemers uit de sector is het gemiddelde tarief gedaald van 5,5% (let wel, inclusief 20% BTW) in 2010 tot 4,3% in 2022.

Ook wordt erop gewezen dat er in deze markt niet alleen concurrentie bestaat tussen professionals. De particulier is vrij om zijn eigendom zelf te verkopen. Behalve dat hij vrij is, heeft de particulier nu digitale oplossingen die hem echt macht geven. Hij beschikt over online taxateurs en via portals kan hij zoveel mogelijk mensen laten weten dat zijn eigendom te koop staat. De concurrentie is op haar hoogtepunt. Er is echter vastgesteld dat 7 van de 10 verkopers liever een beroep doen op een professional, een cijfer dat trouwens gedurende de afgelopen veertig jaar gestaag is gestegen.

Het kan niet vaak genoeg gezegd worden dat makelaars in Frankrijk vaak werken zonder betaald te worden. De meerderheid van de mandaten is “simple”, wat betekent dat meerdere adviseurs parallel werken om hetzelfde pand te verkopen. De verkoper, terecht of onterecht, ziet dit als een kans om de communicatiekanalen te vermenigvuldigen en daardoor sneller te verkopen. Dit betekent dat de adviseur slechts één kans op 3 of 4 heeft om de transactie te voltooien. Volgens dit “the winner takes it all” principe zal de professional dus in de meerderheid der gevallen voor niets hebben gewerkt. Een makelaarsvergoeding beloont daarmee de correcte uitvoering van een transactie en compenseert ook, zij het slechts gedeeltelijk, de tijd die wordt besteed aan transacties die niet worden afgesloten.

Makelaars in Frankrijk worden dus slechts betaald bij succes en bovendien helemaal aan het einde van het proces. Dit genereert een sterke behoefte aan werkkapitaal die enigszins wordt gecompenseerd door het bedrag van de commissie.

Terwijl 2019, 2020, 2021 en 2022 booming jaren geweest zijn voor onze sector, is de trend van de afgelopen maanden duidelijk dalend. De stijging van de rente is heftiger dan verwacht en de voorwaarden van leningen hebben fatale gevolgen gehad voor veel potentiële kopers. Bijgevolg is, daar zijn de meesten het over eens, dat het transactievolume in 2023 met ongeveer 15% zal dalen ten opzichte van 2022.

Bovendien zullen de operationele kosten voor de agenten zeer waarschijnlijk stijgen. De marketingkosten voor het adverteren van onroerend goed op portalsites zijn sterk gestegen, evenals de brandstofkosten, die blijven behoren tot belangrijkste kostenposten voor makelaars.

Alles bij elkaar opgeteld: het wordt niet makkelijker in de branche. De druk staat op de ketel en de makelaars moeten harder en meer werken, om soortgelijke getallen als in 2022 te produceren.